REITs (Real Estate Investment Trusts)는 부동산에 투자하여 투자자가 직접 부동산을 소유하지 않고도 수익을 배당의 형태로 지급하는 투자처입니다. 리츠는 주주에게 적어도 90% 이상의 수익을 분배해야 합니다. 배당금은 년 별로, 분기별로, 월별로 다양하게 지급됩니다.
리츠는 배당수익률이 높은 매력적인 투자처일 뿐만 아니라 부동산을 직접 소유하지 않고도 계약상의 이익을 얻을 수 있다는 것이 큰 장점입니다. 또한 주식처럼 사고파는 것이 용이합니다. 투자 포트폴리오에 자산 배분 관점에서 부동산에 적정한 비율로 리츠를 통해 투자하여 리스크를 낮출 수 있습니다.
리츠 투자에 앞서 투자자가 알아야 할 것들을 4단계로 설명하겠습니다.
1. 리츠 배당 세금 제도
배당 지급 과정에 적용되는 세금은 주체에 따라 2가지입니다. 첫 번째는 기업 자체에 부과되는 세금이고 두 번째는 배당금으로 지급될 때 배당에 적용되는 세금입니다.
리츠는 보통의 법인세를 적용하는 것이 아니라 LLC(limited liability corporations)로 적용되어 수익이 주주에게 지급될 때 한 번의 세금을 부과합니다. 일반적인 기업의 배당 형태로 지급될 때는 회사 이익을 정부에 세금으로 한번 납부한 후 남은 이윤을 배당의 형태로 지급할 때 주주가 정부에 세금을 내게 되는 이중과세의 형태입니다. 리츠는 그러한 이중과세를 피할 수 있다는 것입니다. 주주에게 돌아가는 이익이 보통주 배당 투자보다 크다고 이해하시면 됩니다.
2. 리츠 투자와 배당주 투자 비교
배당주 투자로 리츠만 있는 것이 아니기 때문에 어떤 투자가 투자자에게 현명할지 판단해야 합니다. 배당시 부과되는 세금은 앞서 설명한 대로입니다. 그렇다면 남은 건 각각 어떻게 배당액을 결정하는지 알아야 합니다.
리츠의 수익은 세입자와 부동산 소유주 간의 계약상의 이익으로 현금흐름이 비교적 안정적이고 고정적인 특성이 있습니다. 따라서 리츠 투자 시 투자자가 고려해야 할 가장 중요한 것은 리츠가 소유한 부동산의 공실율이 증가하는지와 세입자의 사업이 안정적으로 운영되는지 살펴봐야 합니다. 공실률이 높고 세입자가 파산의 위기에 있다면 당연히 그 부동산 수익은 적어질 수밖에 없습니다.
보통주로 배당 투자를 할시엔 기업이 배당을 지급할 수 있는 충분한 현금흐름을 창출할 수 있는지 살펴봐야 합니다. 대게 물건과 서비스를 제공함으로써 이윤을 벌어들이는 사업이므로 늘 강조하는 재무건전성이 우수한지 점검해야 합니다. 기업의 과도한 부채는 언제나 배당 투자자뿐만 아니라 모든 투자자에게 위험요소입니다.
3. 리츠 종류별 배당금 비교
리츠 투자로 결정했다면 어떤 종류의 리츠에 투자할지가 남았습니다. 리츠는 부동산, 상업용 사무실, 실거주 아파트와 주택, 빌딩 등 여러 종류가 있습니다. 지급되는 배당금은 리츠가 어떤 자산을 소유하고 있는지에 따라 달라집니다. 그렇지만 대게 리츠는 보통주보다 높은 배당 수익률을 기록합니다.
특별히 주의해야 할 리츠가 있다면 개인 세입자에게 세를 받는 형식의 자산을 소유하고 있는 리츠입니다. 높은 배당 수익률일지라도 개인과의 계약이 기업과의 계약보다 신뢰도가 떨어진 다는 것을 감안해야 합니다.
4. 리츠 투자 방법
우선 다양한 종류의 리츠를 배당 수익률로 비교합니다. 그 후에 자산에 영향을 주는 경제적 상황과 금리의 변동에 따라 해당 리츠 실적이 어떻게 움직였는지 확인합니다. 개별 리츠에 투자할 수도 있고 ETF를 활용할 수도 있습니다. 이때 경기에 민감하게 반응하는 office 섹터는 계약기간이 짧아 장기 투자엔 적합하지 않습니다. 너무나 진부한 얘기지만 자신이 이해한 리츠에 투자하는 것이 최선입니다.
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